Объекты недвижимости для инвестиций в Германию

0
149
Объекты недвижимости для инвестиций в Германию

Выбор вариантов для инвестиций в недвижимость Германии довольно таки обширный. Это могут быть и жилье для студентов, квартиры, доходные дома. Это могут быть и крупные объекты недвижимости, такие как отели, супермаркеты, дома престарелых.

Особенности студенческого жилья.

Студенческое жилье это одно из минимальных инвестиций в Германию. Страна славится своим образованием и для иностранцев в том числе, поэтому в Германии очень много студентов и много университетов. Согласно имеющейся статистике 63% студентов снимают жилье и не имеют его в собственности. Таким образом спрос на аренду студенческого жилья, особенно это касается городов в которых много университетов, очень большой. Стоимость аренды мини студий, где в одной небольшой комнате находится сразу все и кухня и зона отдыха и рабочее пространство, составляет примерно 350 — 450 евро в месяц. Но для желающих приобрести такую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду интересна и другая цена — цена покупки таких апартаментов. Средняя стоимость такой недвижимости начинается от 20 тис. евро и доходит до 50, а в некоторых городах и до 100 тис. евро. Конечно такая максимальная стоимость достигается в больших городах, таких как Берлин, Мюнхен. Однако и цена на аренду таких апартаментов для студентов будет выше. В среднем доходность студенческого жилья можно оценить порядка 5% годовых. При такой, относительно небольшой доходности, это все же вариант для инвесторов с ограниченным бюджетом.

Покупка квартиры для сдачи в аренду в Германии

Квартиры дают больший диапазон выбора для инвестора чем студенческое жилье.
Квартиры в Германии довольно таки сильно отличаются по цене. Можно найти квартиру так же начиная от 20 тис. евро за самую маленькую квартиру, однокомнатную студию, а можно найти квартиру стоимость до 200 — 300 тис. евро. Это уже хорошие квартиры в крупных городах. Безусловно, в случае покупки квартиры у инвестора есть большой выбор и многие покупают квартиру с таким расчетом, чтобы возможно было самому потом переехать жить. Конечно в студенческие апартаменты не каждая семья впоследствии может переехать жить, для семьи 20 квадратных метров будет мало. Когда же человек покупает квартиру он уже может выполнять подбор объекта как бы под себя. Очень большой популярностью пользуются 2-х комнатные квартиры от 60 квадратных метров или 3-х комнатные квартиры 70-80 метров, где может уже разместиться целая семья. Доходность квартир в Германии очень сильно зависит от региона. Специалисты не рекомендуют рассматривать покупку квартиры с целью последующей аренды в восточных землях, где есть, буквально, несколько городов где сдача квартир востребована. Но в большинстве городов восточных земель спрос на аренду довольно таки небольшой, и можно приобрести квартиру, сдать которую в аренду будет сложно и квартира будет стоять пустая. Поэтому стоит обратить внимание на западные земли, возможно где то на Берлин или на Баварию, если речь идет о покупке квартиры с прицелом для себя. Если есть цель получать максимальных доход, то можно рекомендовать Северный Рейн-Вестфалия. Это самый развитый экономический регион, где максимальная численность жителей, где максимальное число предприятий и максимальное ВВП, огромная платежеспособность и спрос на жилье. Как ни странно, квартиры в Германии арендуют порядка 60% жителей, немногим меньше чем студенческие апартаменты. Поэтому спрос на аренду квартир довольно большой.

Доходные дома в Германии

Следующим по цене в цепочке объектов недвижимости для сдачи в аренду идут доходные дома. Минимальная цена доходного дома начинается от 150 тис. евро, но средняя оптимальная цена порядка 250 тис. евро. Есть отличные объекты стоимостью по полмиллиона и по миллиону евро. Верхний предел составляет 2 — 2,5 млн. евро, это уже многоэтажные дома порядка 15, 16 и 20 этажных зданий. Но типовой доходный дом в Германии это дом на 5 — 6 квартир, стоимость его примерно 250 тис. евро. Это один из самых лучших вариантов для среднего инвестора. В чем же преимущества доходного дома. Доходный дом включает все преимущества что и с квартирами, спрос достаточно широкий. Доходные дома состоят из квартир, поэтому арендаторы все те же 60% жителей Германии, но есть еще и дополнительные плюсы. Собственник покупая доходный дом, покупает не только строение, но и участок земли вокруг дома. Возможно у этого дома уже есть какой то палисадничек или дворик, где можно построить барбекюшницу или что то подобное, и так же человек может часть квартир сдавать, а какую-то оставить для своего личного проживания. Доходные дома в Германии это самые выгодные объекты для инвестиций, потому что их доходность составляет до 12% годовых в евро. Это актуально для западной Германии, потому что там доходность максимальная. Если брать Берлин или Баварию, то доходность здесь составляет от 3 до 5% максимум, в среднем 3 — 4%.

Есть ли смысл покупать нежилые помещения, например, супермаркет

Очень часто инвесторы из стран бывшего СНГ имея у себя на родине какие-то объекты недвижимости, проявляют интерес к коммерческой недвижимости в Германии, например магазин или супермаркет. Однако в Германии доходность супермаркета будет не выше чем доходность от аренды доходного дома. По стоимости покупка супермаркета начинается от 1 млн. евро и до 8 млн евро в зависимости от площади супермаркета. При этом доходность будет составлять в среднем 8% в западных землях, что даже немного ниже чем у доходных домов. Это связано с тем, что супермаркеты арендуют крупные сетевые организации, сети продуктовых магазинов, которые имеют достаточно жесткие требования к собственникам. Таким образом, условия уже диктует не собственник, а арендатор, поскольку он имеет, что не говори, более значительный вес на рынке. В связи с этим собственнику остается не так уже много возможностей для повышения аренды. Такие объекты можно рекомендовать покупать инвесторам у которых действительно серьезные бюджеты и они не хотели бы разбивать их на более мелкие объекты.

Покупка отеля в Германии

Покупка отеля в Германии имеет свои нюансы. Покупать отель, которым будет управлять сам собственник, это уже не инвестиция, а бизнес и серьезная работа и поэтому далеко не каждый инвестор готов заниматься день и ночь своим отелем, как им занимался какой-то немецкий дедушка, а на старость лет решил его продать. Поэтому отели рекомендуется покупать инвесторам с большим бюджетом, начиная от 1 млн. евро и выше. В среднем хороший отель стоит 3 — 4 млн. евро, есть отели и за 15 млн. евро. Отели — это уже одни из самых дорогих объектов и лучше если они будут управляться управляющими компаниями. Вариант, который можно порекомендовать — это не мини отель, а полноценный отель с управлением и персоналом. Доходность отеля примерно составляет 8%, но и на управление отелем уйдет примерно 3%. Таким образом реальная доходность отеля составит 5%. Однако без управляющей компании лучше этим бизнесом не заниматься.

Дома престарелых для сдачи в аренду в Германии

Дома престарелых это, наверное, чисто немецкая специфика. В Германии очень высокая культура и достаточно большое количество жителей пенсионного возраста. Поэтому дома престарелых в Германии довольно интересное вложение капитала. Дома престарелых оплачиваются как правило самими пенсионерами или их родственниками, которые имеют достаточно средств, но решили свои последние годы провести в обществе людей своего возраста. В Германии очень распространенным случаем является, что человек может продать квартиру, переехать в дом престарелых, оплачивая с вырученных денег свое пребывание в нем. Это связано с тем, что там ему будет обеспечен уход и забота, а также общение и необходимый культурный досуг. Поэтому многие пожилые люди делают выбор в пользу домов престарелых. Часть домов престарелых спонсирует государство и некоторым людям пребывание в доме престарелых оплачивает государство по страховке. Таким образом, это очень надежное вложение капитала. Контракты на аренду дома престарелых жестко фиксированы и нет возможности их расторгнуть раньше времени. Средняя доходность таких инвестиций составляет 7,5% годовых. Однако, в домах престарелых, в отличии от студенческих домов, не продаются отдельные блоки, а инвестору предлагается купить сразу весь дом. Поэтому такое вложение тоже для серьезных инвесторов, начиная от 1 млн. евро и выше. Такой вариант стоит рассматривать, как вариант с минимальными рисками.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here