Покупка квартиры для сдачи в аренду в Лондоне

0
105
Покупка квартиры для сдачи в аренду в Лондоне

Покупка квартиры в Лондоне для сдачи в аренду — это одна из наиболее перспективных и доходных инвестиционных программ. В данном случае прибыль приносит не только арендная плата за сдачу квартиры в аренду, но еще и постоянный ежегодный рост цены на недвижимость в Лондоне. Именно по этим причинам эта инвестиционная программа так популярна среди лендлордов Великобритании и зарубежных инвесторов.

Как и в любом другом деле есть свои тонкости, которые нужно знать и учитывать еще на этапе планирования такой покупки. Дело в том, что размер прибыли при покупке квартиры и сдаче ее в аренду не пропорционален самой стоимости покупки. Что это значит? Приобретение дорогой квартиры не гарантирует высокой арендной платы за нее и большего ежегодного удорожания. Скорее всего сдать в аренду дорогую квартиру будет намного сложнее. Наиболее перспективными для инвестиций являются две ценовых категории квартир, которые в конце 2016 года составляли почти половину рынка недвижимости, если быть точными, то это 47,5%. Это квартиры до 500 тис. фунтов и от 500 тис. до 750 тис. фунтов стерлингов.

Затраты на покупку квартиры для сдачи в аренду

В Лондоне, осенью 2016 года средний показатель цены на жилую недвижимость составил 531 тыс. £. В черте города можно найти объекты недвижимости по цене до 300 тыс. £, но дело в том, что они не все подходят для цели инвестирования в недвижимость с целью сдачи в аренду. Поэтому примерный расчет произведем относительно средней цены, а именно 531 тыс. £.

Дополнительные расходы, кроме цены самой квартиры.

Налоги и сборы

При покупке квартиры в Лондоне нужно будет уплатить:
  • гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax). Этот сбор взимается при покупке любых объектов недвижимости: домов, апартаментов, таунхаусов и земельных участков. В нашем случае для квартиры ценой 531 тыс. £ он будет составлять 16 550 £. В случае если квартира покупается гражданином, который не является резидентом, то необходимо еще дополнительно заплатить 3%.
  • сервисный сбор (Service Charge), который может изменяться в большую или меньшую сторону, порядка 3500 £ в год.
  • налог на доход получаемый от арендаторов, составляет примерно 20%
  • налог на прирост капитала, который уплачивается при продаже и составляет от 18 до 28% от добавленной стоимости.

Юридическое сопровождение сделки

По законодательству Великобритании без профессионального юридического сопровождения сделка не может состоятся. Поэтому самостоятельно сделку оформить не представляется возможным. В среднем юридическое сопровождение сделки при покупке недвижимости составляет 1 500 £

Услуги юристов

Без юридического сопровождения сделка не состоится, поэтому отказаться от услуг юристов невозможно на законодательном уровне. Сумма может варьироваться, в среднем это 1 500 фунтов.

Сопровождение сделки на всех этапах

Эта услуга в среднем стоит около от 1% до 1,5% от стоимости недвижимости. Эта услуга не является обязательной на законодательном уровне, но выбор, который сделан самостоятельно, как правило, приводит к потерям, которые во много раз превышают цену на оплату такой услуги. Для того чтобы выполнить поиск объекта самостоятельно нужно идеально разбираться в британском законодательстве, владеть английским языком в совершенстве, включая юридическую терминологию, а также иметь абсолютно точное понимание как отличить ликвидный объект недвижимости от убыточного. Поэтому все же проще включить эту услугу в расходы при покупке недвижимости, чем потом постоянно нести убытки.

Ипотека и дополнительные расходы

Не всегда бюджет, который есть в распоряжении, позволяет купить нужную недвижимость без дополнительного финансирования. Дополнительное финансирование можно получить если оформить ипотеку. В Великобритании ставки по ипотеке гораздо ниже, чем те к которым мы привыкли и составляют 1-3% годовых в среднем. Ипотеку с такими ставками по кредиту можно использовать для покупки недвижимости, но для оформления может потребоваться сертификационная оценка недвижимости. Затраты на такую оценку составляют порядка 600 — 900 £ и в некоторых случаях может сыграть положительную роль в снижении цены на объект недвижимости.
Таким образом, можно определить, что покупка недвижимости для сдачи в аренду в Лондоне будет иметь среднюю цену в 558 500 £. Эта цена без учета ипотечного кредита и налога, который может быть оплачен, если покупатель является нерезидентом. Реальная же цена за инвестиционную недвижимость может отличаться в большую или меньшую сторону. Минимальным пределом нижнего уровня цены объектов недвижимости, которые можно сдавать в аренду можно считать 300 000 £.

Расчет доходов от квартиры для сдачи в аренду

При расчете дохода от квартиры, которая сдается в аренду, нужно учитывать два показателя: ежемесячную арендную плату и ежегодный прирост стоимости квартиры.

Арендная плата за квартиру в Лондоне

Сумма, которую будет платить арендатор зависит от многих факторов, которые нужно учитывать еще на этапе выбора недвижимости:
  • размер квартиры;
  • расположение квартиры;
  • здание, в котором находится квартира;
  • инфраструктура здания;
  • район города;
  • перспективы развития района;
  • возможно времени года.
В нашем примерном расчете мы использовали сумму 531 000 фунтов стерлингов. Такая квартира в среднем приносит 500 фунтов в неделю. Это сумма до вычета налогов и различных расходов на содержание квартиры. После уплаты всех необходимых налогов и сборов, доход, который может приносить такая квартира будет на уровне 15 500 фунтов в год. Стоит отметить, что в первый год эта сумма может быть меньше за счет уплаты одноразовых платежей. Но в среднем от аренды за квартиру можно получить доход на уровне 3 — 4% годовых. По имеющимся прогнозам за период 4 года (2017 — 2020 года) размер арендной платы будет за съемное жилье вырастет на 24,8%, а это уже составит более 4% годовых.
Инвестиционная квартира стоимостью 531 000 фунтов, с помощью которой рассчитан уровень расходов, приносит около 500 фунтов в неделю (до вычета налогов и расходов на содержание).
После уплаты всех сборов остается примерно 15 500 в год. В первый год владения, в связи с уплатой единоразовых платежей, сумма будет несколько меньше. В среднем, доход от аренды – 3-4% в год. По прогнозам, за 4 года, с 2017 по 2020, размер арендной платы вырастет на 24,8%, превысив, таким образом, планку в 4%.
Если правильно решена главная задача инвестора и правильно выполнен поиск с последующей покупкой инвестиционного жилья, то от ликвидного жилья за тот же четырехлетний период, с 2017 по 2020 года, можно ожидать роста 27,6%.
Подводя итог, получаем такие цифры. За период 4 года примерная прибыль составит 43,6% от начальной стоимости жилья. Это в год составляет 10,9%. Стоит учитывать, что доходность находится на максимальных значениях в течении периода 5 — 7 лет, после чего наблюдается снижение рентабельности. Именно эти 5 -7 лет должны быть периодом владения недвижимостью, после чего объект необходимо продать и реинвестировать средства. При правильной организации менеджмента и грамотного выбора квартиры в период 7 лет доход может превышать 70%. Одним из самых важных моментов в этом бизнесе является правильный подбор объекта инвестирования. Ведь может получиться так, что при неправильном определении цена на объект не изменится или вообще, что еще хуже снизится.
Потому покупка квартиры для сдачи в аренду в Лондоне — дело, которое требует основательного, системного и главное профессионального подхода, постоянного контроля и умения быстро ориентироваться в меняющихся обстоятельствах.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here